Kokonaisen kerrostalon arviointi
Suunnitteletko kokonaisen kerrostalon ostoa ja pankki pyytää AKA-arviota vakuusarvoa varten? Vai onko sinulla omistuksessa kerrostalokiinteistö, josta tarvitset arvonmäärityksen tilinpäätökseen? Miten auktorisoitu kiinteistöarvioitsija arvioi kokonaisen kerrostalon ja mikä arvoon vaikuttaa?
Markkinoille tipahtelee tasaiseen tahtiin yleensä 70-luvulla rakennettuja kokonaisia kerrostaloja myyntiin. Asunto-osake- tai kiinteistöyhtiö on saattanut herätä siihen tilanteeseen, että kiinteistön vuosikorjaukset on pitkälti laiminlyöty ja edessä on väistämättömät korjaukset, kuten putkiremontti, katonkorjus, ikkunoiden, parvekkeiden ja ulkovuorauksen uusiminen. Budjetoinnin jälkeen pankki kuitenkin monesti kieltäytyy rahoittamasta remontteja, koska epäilevät, että kiinteistön markkinanarvo remontin jälkeen ei riitä kattamaan remontin kokonaiskustannuksia. Tällöin vaihtoehtona on, että osakkaat lainoittavat itse omin vakuuksin yhtiön remontin tai markkinoilta voi etsiskellä ostajaa, joka olisi kiinnostunut ostamaan koko asunto-osakeyhtiön: Sijoittaja remontoi yhtiön, laittaa huoneistot remontin jälkeen vuokralle tai myy huoneistot eteenpäin. Tämän kaltaisia toimijoita on ilmaantunut viime aikoina markkinoille. Sijoittajalla saattaa kiinnostaa kiinteistön markkinahinta tehtyjen remonttien jälkeen, kuinka paljon vakuusarvo on noussut?
Kiinteistön markkinahinta muodostuu yhtiön taloudellisen tilanteen, kiinteistön tehtyjen ja tekemättömien remonttien perusteella
Asunto-osakeyhtiön arviointiin vaikuttaa sen sijainnin ja markkinatilanteen lisäksi kaksi asiaa: taloyhtiön taloudellinen tilanne ja rakennuksen kunto: Kiinteistöarvioitsija siis tutkii tilinpäätöksen merkityksen arvon muodostumiseen yhdessä kiinteistön kunnon kanssa.
Tiedot rakennusken kunnosta saadaan tehdystä kuntoarviosta ja sen pohjalta tehdystä PTS:ta (pitkän tähtäimen suunnitelma). Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiöstä kokonaiskuvan tulevista korjaustarpeista ja korjaustarpeiden ajankohdista ja kustannuksista.
Asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilanteen vaikutus arvoon
Taloyhtiöllä on oltava hallitus, joka on vastuussa yhtiön taloudenpidosta. Silloin tällöin arviointitilanteessa tulee vastaan yhtiöitä, joissa hallitus on laiminlyönyt vastuunsa. Tilinpäätös on saattanut jäädä tekemättä, vuosikorjauksia on laiminlyöty, PTS on laatimatta ja maksujä rästissä jäteyhtiölle tai kaukolämmön toimittajalle. Ostajalle siiryvät kaikki nämä hallituksen taloudelliset vastuut ja vaikuttavat olennaisesti kiinteistön vakuus- ja markkina-arvon muodostumiseen. Mahdolliset laiminlönnit paljastuvat tilinpäätöksestä, jonka tulkitsemiseen kannattaa käyttää aikaa.
Kiinteistöä ei voi arvioida luotettavasti ilman kiinteistöön tehtyä kuntoarviota.
Kuntoarvio ja sen pohjalta tehty PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) antavat taloyhtiöstä kokonaiskuvan sen kunnosta, tulevista korjaustarpeista ja korjaustarpeiden ajankohdista ja kustannuksista.
Kiinteistöarvioitsija suhteuttaa nämä kiinteistön tehdyt ja tekemättömät remontit kiinteistön markkinahinnan muodostumiseen.
Oleellisin ja kallein remontti kerrostaloyhtiöön on putkiremontti. Isännöintiliiton mukaan perinteisesti toteutettu putkiremontti maksaa Suomessa keskimäärin 600 euroa neliöltä. Jos siis arvioitavana on 500 neliötä on putkiremontin arvo 300 000 €. Jos kiinteistössä on tehtävä huoneistojen pintaremonttien lisäksi vielä kaukolämpö-, ikkunaremontti sekä julkisivusaneeraus saattaa kustannukset nousta pariin miljoonaan.
Sijoittajalle sattaa tulla yllätyksenä, että remonttiin sijoittu rahamäärä ei useinkaan kuitenkaan siirry suoraan asunnon markkinahintaan! Kerrostaloja ei arvioida ns. summamenetelmällä eli ei niin että hankintahintaan lisätään remonttien kustannus: Jos hankintahinta on ollut 1 500 000 € ja sijoittajaja investoi remontteihin putkiremontin 300 000 € + ikkunaremontti 25 000 € + kylpyhuoneremontit 25 000 €, julkisivuremontti 50 000 € ja parvekkeiden kustannus 25 000 € ja lämmönvaihtimen uusiminen +10 000 € ei markkina-arvo ole välttämättä niiden summa 1 935 000 €. Se voi olla vähemmän tai enemmän. (Kappaleessa käytetyt remonttien kustannukset ovat suuntaa-antavia.)
Sijoituskäytössä olevien asuinrakennusten markkinahintaa lähestytään käyttämällä tuotto- ja markkinalähestymistapaa:
Tuottoarvon perusteella arvon määrittäminen (Tuottolähestymistapa)
Tuottoarvomenetelmä tarkoittaa menetelmää, jolla kohteen arvo eli todennäköinen luovutushinta määritetään kohteesta käyttöaikana tulevaisuudessa todennäköisesti saatavien vuosituottojen pääomitettuna
nykyarvona.
Tuottoarvomenetelmää käytettäessä kohteen arvo lasketaan kaavasta: A = T / i
A = tuottoarvo
T = vuotuinen nettotuotto, nettotuottojen keskiarvo tai muu vastaava arvioitu nettotuotto
i = pääomituskorkokanta
Tuottovaatimusta sijoituskäytössä olevien kiinteistöjen osalta käytetään yleensä 8 %. Haastavassa markkinatilanteessa, epävarmuustekijöiden vuoksi tai alueella, jossa sijoitusriskit ovat suuremmat voi tuottovaatimus käyttää jopa 10 %.
Tuottoarvon laskennassa saatetaan ottaa myös aikatekijä huomioon, koska menetelmässä tulevaisuuden tuotot diskontataan nykyarvoon. Jos tuoton katsotaan jatkuvan rajoittamattoman ajan voi edellä esitettyä kaavaa käyttää sellaisenaan.
Jos arvioitavana olevan 70- luvulla rakennetun asuinkerrostalokiinteistön tuotto oletettavasti pysyy samana ainakin seuraavan 4 vuotta.
Epävarmuustekijänä on aikakauden rakenteille tyypilliset putkivuodot, jotka tapahtuessaan pakottavat putkiremontin tekemiseen.
Asuinkerrostalon vuokratulo on 16 834 €/kk eli 202 008 €/v.
Kiinteistön hoitokulut 15 528 €/vuosi
Nettotuotto= 186 480 €/vuosi
Tuottoarvo 8 % tuottovaatimuksella =186 480 €/8 = 2 331 000 €
Tuottoarvo 10 % tuottovaatimuksella =186 480 €/10 = 1 864 800 €
Markkina-arvo kauppa-arvomääritelmää käyttäen (Markkinalähestymistapa)
Kauppa-arvomenetelmässä kohteen arvo määritetään vertailukohteissa toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Vertailukelpoiselta luovutukselta edellytetään muun muassa seuraavia seikkoja:
- Luovutus on tapahtunut vapaassa markkinatilanteessa toisistaan riippumattomien osapuolten välillä
- Vertailukohde vastaa arvostamisen kohdetta
- Toteutunut vertailukauppa on lähellä arviointiaikaa
- Sama sijainti
Kauppa-arvomenetelmällä kokonaisten kerrostalokiinteistöjen arviointi on hankalampaa kuin yksittäisten asuntojen. Kauppahintatilastoja ei juurikaan ole saatavilla kuten yksittäisistä huoneistoista. Arvioitaessa koko
osakekantaa ei neliöhintana voida käyttää alueen toteutuneita keskineliöhintoja, mutta osviittaa hintatasosta tietenkin niistä saa. Kerrostalokiinteistöjen hintatietoa on jonkin verran saatavilla manmittauslaitoksen ylläpitämistä kiinteistöjen kauppahintatilastoista, alan ammattilaisia haastattelemalla ja tutustumalla ajankohtaisiin markkinakatsauksiin.
Koronakriisi kasvattaa kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoiden epävarmuutta
Korona luo kiinteistöarviointiin oman haasteensa ja tekee tulevaisuuden ennustamisen sumuiseksi.
Keväällä kaikki pysähtyi, kun epidemia alkoi, mutta nyt ollaan odottavalla kannalla ja odotetaan rokotteen vaikutusta tilanteeseen. Korona tulee muuttamaan maailmaa pysyvästi, mutta kuinka paljon, niin siitä on
esitetty kiinteistöarvioitsijoiden piirissä erilaisia arvioita.
Ennen koronaa elettiin toimitilasijoittamisessa kiihtyvää kehityskulkua koko maassa. Kiinteistöjen kauppa kävi vilkkaana ja liikkeellä oli paljon ulkomaista rahaa. Joskin täytyy muistaa, että markkinakatsaukset koskevat lähinnä pääkaupunkiseutua. Keväällä epidemian alkaessa kaikki pysähtyi, mutta nyt ollaan odottavalla kannalla ja seuraillaan tilannetta.
Asuntokauppa näyttää vilkastuneen ja vuokra-asuntoja tarvitaan aina.
Auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan arvioidessa kokonaista kerrostaloa AKA -arviolausunto laaditaan pääsääntöisesti tuotto-arvomenetelmällä (Tuottolähestymistapa) eli menetelmällä, jolla kohteen arvo (todennäköinen luovutushinta) määritetään kohteesta käyttöaikana tulevaisuudessa
todennäköisesti saatavien vuosituottojen pääomitettuna nykyarvona. Arvioitsija hyödyntää arvoa määrittäessään myös hintaseurantapalveluja ja Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä, jolloin kohteen arvoa on arvioidaan myös kauppa-arvomenetelmällä (Markkinalähestymistapa).
Maria Saarenpää, Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija, AKA
