Kun mökkikauppa paisui neljäksi veropommiksi – Erkki ja vävy yllättyivät
Mökin myynti yllättää veropommilla
Mökin käypä arvo ja verotus voivat yllättää. Kun Erkki ja Maija saivat perintömökin, he eivät osanneet arvata, että mökin myynti johtaisi lahjaveroon, luovutusvoittoveroon, hallintaoikeuden luopumiseen ja jopa varainsiirtoveroon. Mökin käypä arvo kannataa selvittää etukäteen!
Perintömökin tarina alkaa
Kun Erkki ja hänen siskonsa Maija istuivat perunkirjoituksessa pari vuotta sitten, pöydälle nostettiin heidän lapsuudestaan tuttu kesämökki. Perukirjaan mökin käyväksi arvoksi merkittiin 55 000 euroa.
Äiti Sirkka sai pidättää hallintaoikeuden mökkiin – niin oli määrätty jo edesmenneen puolison testamentissa. Hallintaoikeuden arvoksi arvioitiin 15 000 €, ja näin Erkille ja Maijalle jäi omistusoikeutta yhteensä 40 000 € (20 000 € kummallekin).
Lahjavero hallintaoikeuden luovutuksesta – tekikö Sirkka virheen?
Kun Erkki myöhemmin harkitsi oman osuutensa myyntiä, Sirkka päätti luopua hallintaoikeudesta mökkiin ilman korvausta. Hän ajatteli helpottavansa tilannetta lapsilleen. Verottajan silmissä kyse oli kuitenkin lahjasta:
- Lahjan arvo yhteensä: 15 000 €
- Lahja kumpikin: 7 500 € Erkille ja Maijalle → 300 € lahjavero / hlö
Olisiko tämä ollut vältettävissä? Sirkka ei olisi ollut velvoitettu luopumaan hallintaoikeudesta. Erkki olisi voinut myydä omistusoikeutensa vävylle sellaisenaan – hallintaoikeus mökkiin olisi yhä pysynyt Sirkan hallussa, ja vävyn olisi täytynyt hyväksyä Sirkan täysi käyttöoikeus elämänsä loppuun asti.
Hallintaoikeuden pidätys vapaa-ajan kiinteistöön on usein muodollinen verosuunnitteluratkaisu, mutta juridisesti se on vahva oikeustoimi. Riitatilanteissa hallintaoikeus antaa vanhemmalle täyden käyttövallan, vaikka omistus olisi siirtynyt.
Verohallinnon ohje: Hallintaoikeuden pidättäminen · Lahjaverolaskuri
Luovutusvoittovero mökin myynnistä vävylle
Erkki myi lopulta oman puolikkaansa Maijan vävylle. Kauppahinta sovittiin 60 000 €:
- Hankintameno: 20 000 €
- Myyntihinta: 60 000 €
- Luovutusvoitto: 40 000 € → vero 12 400 € (30 % 30 000 €:oon, 34 % ylimenevästä)
Mökin myynti ja lahjanluonteinen kauppa
Verottaja arvioi Erkin puolikkaan käyväksi arvoksi 80 000 €. Kun vävy maksoi vain 60 000 €, erotus 20 000 € katsottiin lahjaksi → lahjanluonteinen kauppa.
Verohallinnon ohje: Lahjanluonteinen kauppa
Vävy tilasi kiinteistönvälittäjän kiinteistön arviokirjan, jossa käyväksi arvoksi määriteltiin 60 000 € – sama kuin maksettu hinta. Verottaja hyväksyi arvion, ja lahjavero (2 950 €) poistui.
Loppukaneetti – neljäs veropommi (varainsiirtovero)
Ostajalle tulee maksettavaksi myös varainsiirtovero 4 %. 60 000 € kauppahinnasta vero on 2 400 €.
Veropommien koonti
| Verolaji | Määrä | Maksaja | Huomio |
|---|---|---|---|
| Lahjavero hallintaoikeuden luovutuksesta | 300 € / hlö (yht. 600 €) | Erkki ja Maija | Vältettävissä, jos hallintaoikeus olisi pidetty |
| Luovutusvoittovero mökin myynnistä | 12 400 € | Erkki | 40 000 € voitto → 30 % / 34 % |
| Lahjanluonteinen kauppa | 2 950 € (poistui) | Vävy | Arviokirja osoitti käyvän arvon 60 000 € |
| Varainsiirtovero | 2 400 € | Vävy | 4 % kauppahinnasta |